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海南騎牛人關于房地產“項目全過程經歷“ 蘿莉啰嗦的感悟(4) [復制鏈接]

  • TA的每日心情
    奮斗
    2017-2-21 08:39
  • 簽到天數: 115 天

    [LV.6]常住居民II

    跳轉到指定樓層
    1#
    發表于 2016-5-28 21:43:26 |只看該作者 |倒序瀏覽
    原創文章
    版權申明:
    作者姓名(網名): 海南騎牛人
    發布日期: 2016-05-28
    工作單位(可不填):
    五、關于財務成本管理的感悟
    經常看到地產項目財務負責人招聘崗位職責上有“做好項目成本管控云云“。
         誠然,大型地產項目財務崗位設置里一般會有一個成本會計;那么,成本會計這個崗位設置到底是用來干什么的?
         請根上我的思路,我們一起來分析:
    1、成本會計平時的工作
    建立合同臺賬,登記每一筆工程進度款的支付日期、金額;根據工程所覆蓋的業態,將所支付的進度款(發票金額)按照面積分攤到各個成本科目和各個成本對象中去;每次支付工程款前,與對方核對往來,之前累計已付款是否相符;審核工程水電費是否足額從進度款中扣除;審核施工企業工程質量罰款是否從進度款中扣除;編制月度成本動態表;
    2、大家仔細觀察,看看財務所反應的數據與客觀事實存在著那些差異?
    1)財務轉成本的依據是什么?按發票金額。應取得多少金額的發票,依據什么?按付款金額。付款金額確定依據什么?依據賬上資金狀況!如此,財務賬面上的成本結轉數與工程實際形象進度不相符,此為第一不相符!
    2)成本會計按照面積將發票金額在各科目成本和成本對象之間進行分攤,請注意了,面積有三種:規劃面積、施工許可證面積、預售許可證面積,這個面積是指哪個面積?記得,當時集團的答復是,凡是開盤的項目一律采用預售許可證面積,未取得施工許可證的采取規劃面積分攤,取得施工許可證的按施工許可證面積分攤。后來,我又補充問了一句,那取得了新的面積指標,以前的成本分攤憑證是否需要沖銷調整?集團上下盡皆默然。財務成本分攤,是基于未來土地增值稅清算要求而設置,集團企圖用它來解決成本管控問題,”一表二用“怎么可能?并且,成本一旦分攤,將來清算時都沒有了調整的余地,會導致清算工作被動!財務賬面上采取三種混合面積分攤成本和成本部采取施工許可證上的建筑面積分攤成本,分攤口徑不同,此為第二不相符
    3)財務成本會計歸納的數據模型是“科目——成本對象——金額“;而成本部歸納的數據模型是”合同——成本對象——金額“,并且根據會計科目核算的有關規定:相關管網等還有室內室外的區分,分別列入”建按成本“和”基礎設施費“,而在合同的造價款組成里,確沒有室內室外的區分。財務歸集成本數據的模型和成本部歸集數據的模型不同,統計口徑差異的存在,此為第三不相符!
    4財務成本會計是基于經濟事項已經發生而進行的數據加工歸集,屬于”事后范疇“不能改善經營結果,而管控要求的”事中過程控制“能改善經營結果,兩者參與的時間節點不同,此為第四不相符
    綜上所述,基于成本會計數據的殘缺性和時效性滯后的特點,我嚴重質疑社會上關于地產財務通過編制成本動態表,進行成本管控的相關說法。
    那么,成本會計崗位設置到底有沒有用?
    自然是有用的,只是老牛覺得,社會上大多數的人并不明白成本會計到底要如何使用!
    請根上我的節奏,我們一起繼續分析:
    (1)肯定:建立合同臺賬,付款前核對累計已付款;審核水電扣款、質量罰款等等,這些屬于財務會計的事后范疇,是重要的,但也是必須的;
    (2)否定:按發票金額根據面積,直接在帳上科目和成本對象輔助科目之間進行分攤的做法,并不具備成本管控意義;而且一旦分攤了,不利于清算調整。(正確的方法應該是:通過EXCEL表格進行分攤測算,帳上設置過渡性科目進行歸集,等到清算時再分攤;也就是我們通常所說的“上表不上帳”)
    (3)那到底成本會計該干什么?老牛的個人觀點如下:
    ⑴  成本會計以合同臺賬為主要工作工具,并在EXCEL臺賬上設置分類標簽:在建、已完工;水電扣款,非水電扣款;有質量工期罰款,無罰款;已達到付款節點,未達到付款節點等等,設置標簽的目的是,能通過EXCEL表格的篩選功能,迅速鎖定具備特定事項的一批合同;
    ⑵  有了分類標簽,做為一名成本會計,就能很清楚的知道,正在進行中的合同有哪些?也知道,哪些合同已經完工,占用施工方的資金額度;
    ⑶  參與工程部門月度運營會議,聯系工地現場實際情況,合理預估進行中的各個合同的付款時間節點和金額;
    ⑷  編制工程計劃資金需求表,遞交財務總監;
    ⑸  根據合同臺賬測算各項目分期的單方建筑成本,監督成本部目標成本的執行情況,發現異常,及時報告財務總監;
    說到目標成本,咱又不得不展開來說說;目標成本是什么?是成本部根據施工圖算出來的么?顯然不是的。目標成本應該是根據企業的房產品的銷售定位定價,再扣除企業的目標利潤,倒擠出來的;然后,成本部應該是拿目標成本去倒逼設計部,出圖;拿到圖再測算,不符合再去逼設計部。工程部拿著符合成本部要求的施工圖施工,發現問題,再回過頭反逼成本部;
    “設計的不算帳,算賬的不設計”是房地產行業里普遍存在的現象,工程部、成本部、設計部一片和諧,成本部只負責做些招標、邀標工作,而目標成本也總歸只會成為一個擺設。
    很多的項目成本超預算,其實責任不在于工程部的工程簽證,而在于設計上的先天不足;筆者工作的這些項目里,只有一個項目成本部是根據施工圖進行成本測算的。其他項目,一般都是邀標時把圖紙一發,由施工單位測算,自己再摘錄修改,變成自己的東西。成本對設計的管控缺失,必然導致成本失控,并且由于工程結算滯后的特點,具有隱蔽性;
    所以,財務參與成本管控的手段,就是不斷地對成本部進行督促和問責。首先是督促,督促成本部進行目標成本分解,分解到具體的合同包;然后就是問責,實際合同結算金額超過分解合同包,問責成本部從后續的那些合同包里節約回超支部分。
    老牛認為,成本會計除卻財務會計信息歸集功能(付款審核)之外,還有財務管理的職能(工程資金需求預測)以及內控職能(監督成本部目標成本執行情況),諸位您覺得呢?

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    九鼎財稅

  • TA的每日心情
    開心
    2017-6-29 16:28
  • 簽到天數: 35 天

    [LV.5]常住居民I

    2#
    發表于 2016-5-30 00:12:37 |只看該作者
    成本會計
    具體操作有點不懂。會計小白

  • TA的每日心情
    奮斗
    2018-11-5 12:05
  • 簽到天數: 21 天

    [LV.4]偶爾看看III

    3#
    發表于 2016-7-7 17:10:43 |只看該作者
    牛人老師:有成本分攤表格分享一下好嗎?新手一枚,謝謝!

  • TA的每日心情
    奮斗
    2017-11-2 09:23
  • 簽到天數: 36 天

    [LV.5]常住居民I

    4#
    發表于 2016-8-12 17:45:30 |只看該作者
    每一筆分攤成本很不合理的,先歸集在分攤

  • TA的每日心情
    開心
    2018-1-29 20:37
  • 簽到天數: 46 天

    [LV.5]常住居民I

    5#
    發表于 2016-10-17 22:44:46 |只看該作者
    說的很好,贊同。

  • TA的每日心情
    開心
    2016-10-20 14:42
  • 簽到天數: 29 天

    [LV.4]偶爾看看III

    6#
    發表于 2016-10-20 15:33:45 |只看該作者
    成本管理也應結合成本預算,項目啟動后,都會有相應的該工程項目測算,當然那個是比較理想化的狀態下的,但有相應的對比數,對成本控制也會有一定的指導

  • TA的每日心情
    開心
    2017-9-29 10:28
  • 簽到天數: 252 天

    [LV.8]以壇為家I

    7#
    發表于 2016-11-7 08:17:45 |只看該作者
    學習與討論

  • TA的每日心情
    奮斗
    2017-11-2 09:23
  • 簽到天數: 36 天

    [LV.5]常住居民I

    8#
    發表于 2017-1-1 17:36:40 |只看該作者
    努力跟帖轉本位幣,學習的內容很多,但是我的時間太少。

  • TA的每日心情
    奮斗
    2017-9-21 12:25
  • 簽到天數: 31 天

    [LV.5]常住居民I

    9#
    發表于 2017-2-9 23:54:45 |只看該作者
    謝謝樓主精彩分享!辛苦了!

  • TA的每日心情
    開心
    2017-6-16 11:36
  • 簽到天數: 12 天

    [LV.3]偶爾看看II

    10#
    發表于 2017-3-16 18:25:43 |只看該作者
    學習了

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